○(8979)スターツプロシード投資法人 : 利回り5.34%で年1万円！金利に備え家計を支えるサテライト設計

そうだね、ふわりちゃん。インド市場での大型IPOのニュースや、海外での不動産ファンドの動きなど、世界中で資金が動いているよ。インフレ局面では株式だけでなく、「実物資産（ハードアセット）」に裏打ちされた不動産投資が見直される場面も多いんだ。

スターツプロシード投資法人だね。住宅を中心に投資する「レジデンシャル（住居系）REIT」の一角だよ。「ピタットハウス」などの店舗展開で知られるスターツグループがスポンサーだね。生活の基盤となる賃貸住宅は景気の影響を受けにくいから、安定した分配金が期待できる分野なんだ。

そうなんだ。REITにはオフィス中心のいちごオフィスリート投資法人やKDX不動産投資法人、商業施設中心のケネディクス商業リート投資法人や三井不動産商業ファンド投資法人など様々なタイプがあるけれど、住宅（レジデンシャル）系は最も需要がブレにくいと言われているよ。

スターツグループは、土地活用のご提案から建物の建設、そして不動産仲介の「ピタットハウス」、さらには賃貸管理まで自社グループで完結できる「垂直統合モデル」を持っているんだ。スターツプロシードは、このネットワークを通じて開発された優良な賃貸住宅を優先的に組み入れることができる（パイプライン）んだよ。

まさにその通り。この強力なリーシング（客付け）能力のおかげで、スターツプロシードのポートフォリオ稼働率は長年にわたって96%〜98%以上という極めて高い水準を維持しているんだ。住宅事業を展開する大東建託などの住宅メーカーと同様に、日本国内の「住む」需要をしっかり捉えているね。

非常に良い視点だね。直近の決算実績を見ると、入居者の入れ替え時（銘柄・契約改定時）において、プラス数パーセント規模での賃料引き上げ（増額改定）が定着してきているんだ。単身者向け（シングル）だけでなく、ファミリー層向けの物件でも順調に賃料が上昇しているよ。

REITは利益の90%以上を投資家に分配することで法人税が実質免除される仕組みだから、業績の伸びがそのまま分配金（DPU）の増加に直結するんだ。投資法人みらいやセントラル・リート投資法人などの総合型・複合型リートと比べても、住居特化型ならではの賃料改定のしやすさ（居住者はオフィスと違って一斉に出て行きにくい）が強みになっているね。

うっ……それはゼニラシちゃんの言う通りだね。金利上昇のインパクトを打ち消すには、それ以上のペースで「家賃の値上げ（内部成長）」を進めるか、保有物件の入替え（古くなった物件を高く売って新しい物件に買い替える外部成長）を進める必要があるんだ。

NAV割れでの公募増資は既存投資家の価値を薄めてしまう（希薄化）からね。だからこそ、含み益のある物件を売却して利益を出したり、自己投資口買い（株式の自社株買いに相当）を行ったりする「資本効率を意識した経営」が求められている段階だね。

そうだね。ただ、スターツプロシード投資法人の主軸である「首都圏の賃貸住宅」は、オフィスやホテル（例えばジャパン・ホテル・リート投資法人やインヴィンシブル投資法人など）と比べても業績の振れ幅が小さく、ディフェンシブな性質が極めて強いのが魅力だよ。

うん、良い心構えだね！株式だけでなくJ-REITなどの実物資産系アイテムも上手く組み合わせながら、バランスの取れた高配当ポートフォリオを作っていこうね。