△(2971)エスコンジャパンリート投資法人 : 利回り6.45%で年7千円が育休中の家計を支える設計

ほう、また目先の利回りに目が眩んだカモがやってきたワン。東海道リート投資法人（2989）やＭＩＲＡRTHホールディングス傘下のMIRARTH不動産投資法人（3492）みたいに、最近は地方や地域密着型のJ-REIT市場がざわついているのは確かだワン。だが利回り6%超えにはそれなりの理由があるんだワン！

イメージだけで投資を決めるのは大火傷の元だワン！スポンサーのバックボーンやポートフォリオの中身、それに借入金の金利リスクや流動性の低さまで、裏の裏まで引っぺがしてチェックする必要があるワン！

良い着眼点だワン！売り残がたったの6口に対して、買い残が1,832口もあるワン。これは『安くなってきたから戻り（上昇）を狙って借金して買っている個人投資家』が溜まっている状態だワン。上がったらすぐにやれやれ売り（手仕舞い）が出て上値が重くなりやすい構造だワン。

真逆だワン！入っているのは食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップ、医療クリニック、美容室といった『生活必需サービス』ばっかりだワン。景気が良かろうが不況だろうが、人間は飯を食べるし風邪もひくワン。だから衣料品や高級品を扱うモールと違って売上が激減しにくいんだワン。

テナント側（スーパーやホームセンターなど）が自分の金で建物を建てるんだワン！これの何が凄いかわかるかワン？建物はREITの所有物じゃないから、築年数が経っても『建物の老朽化修繕費用』をREITが払う必要が一切ないんだワン！しかも20年〜30年といった超長期の事業用定期借地権契約を結ぶから、退去リスクが極めて低いワン！

フン、親会社がデカいと金融機関からの『信用（クレジット）』が高くなるワン。銀行から借入金を調達する時の金利（借入コスト）を低く抑えられたり、借り換え（リファイナンス）がしやすくなるという実利があるんだワン。倒産リスクという意味ではかなりの鉄壁度だワン。

ここまでは綺麗事ばかり言ってきたワン！だがな、甘い言葉に誘われて投資すると火傷するワン！ここからはゼニラシ様が、エスコンジャパンリートの『3つの重大なリスク』をバッサリ暴いてやるワン！！

1つ目は『日銀の利上げ』だワン！J-REITは投資家から集めた金だけでなく、銀行から多額の金を借りて物件を買っているワン。金利が上がれば、将来借金を借り換えるたびに支払う利息が増えるワン。利息が増えた分はそのまま分配金の減少（減配）に直結するんだワン！

2つ目は『サイズの小ささ』だワン！時価総額が400億円程度しかないから、1日の売買代金が少ないんだワン。機関投資家や海外のファンドが大口で買おうとしても市場に十分な玉（売り物）がないし、逆に売ろうとすると価格が暴落してしまうワン。だから『買い手が少なくて放置されやすい＝株価（投資口価格）が上がりづらい』という慢性的低評価の罠に陥る可能性があるワン！

3つ目は『テナントの競合リスク』だワン！生活密着型とはいえ、郊外や地方都市の施設は、近隣に新しくて綺麗な大型施設やライバル店舗がオープンすると一気に客足を奪われるワン。スーパーやドラッグストアが退去して空室期間が長引けば、賃料が入ってこなくなって分配金が吹き飛ぶワン！過去記事で取り上げたスターアジア不動産投資法人などのように、ポートフォリオの入れ替えや物件の競争力維持には常にコストがかかるんだワン。

ウヒヒ！分配金が入ってきたらすぐにおいしいマグロを買うワン！だが、信用買いで全力二階建てなんかしたら、金利上昇のショックで一発で吹き飛ぶから絶対に現物・余剰資金で買うんだワン！！