△(3476)投資法人みらい : 利回り5.78%の需給リスクを許容し家計の配当力を高めるスパイス設計

ふふ、ゼニラシくんは今日も手厳しいね。でも、ふわりちゃんが目をつけた銘柄が気になるな。一体どの銘柄だい？

なるほど、投資法人みらい（3476）だね。実は今、日本の長期金利が上昇傾向にあることで、J-REIT市場全体に強い逆風が吹いているんだ。特にこのみらいのように「オフィス」や「商業施設」、「ホテル」などを幅広く組み入れている総合型REITは、金利上昇による借入金コストの増加懸念を強く受けやすいんだよ。

ゼニラシくんの言う通りだね。ただ、だからといって全てのリートがダメというわけではないんだ。価格がここまで下がったことで、分配金利回りは歴史的な高水準に達している。今回は、この「投資法人みらい」がただの暴落罠銘柄なのか、それとも割安で拾える絶好のチャンスなのか、じっくり解剖していこう。

そうだね。投資法人みらいは4月と10月の年2回決算なんだ。仮に1期あたり2,550円の分配金が維持されるとすれば、年間で5,100円。現在の投資口価格44,400円で計算すると、分配金利回りは約5.78%になる。これは東証リート全体の平均利回り（4.5%前後）を大きく上回る、かなりの高利回り水準だね。

信用買いというのは、証券会社からお金を借りて投資口を買う取引のことだよ。つまり、これを行っている人たちは「近いうちに値上がりしたら売って利益を出そう」と考えている、短期目線の投資家たちなんだ。その期限は最長で6ヶ月。つまり、信用倍率が72倍を超えているということは、この先6ヶ月以内に売らなければいけない『売り予備軍』が大量に市場に居座っているということなんだね。これが株価の上値を重くする原因になるんだ。

商社最大手の三井物産グループがバックにいるのは、絶大な安心感があるね。優良な物件の情報を優先的に仕入れることができるし、銀行からの資金調達（借り入れ）の際にも、スポンサーの信用力がプラスに働くんだ。

イデラ キャピタルは、少し古い物件や、稼働率が落ちてしまった物件を買い取って、リノベーションや運営方法の改善で「ピカピカの稼げる物件」に生まれ変わらせるのが得意な会社なんだ。この2社がタッグを組むことで、「手堅く安定した物件」と「化ける可能性のある割安物件」の両方をバランスよく組み入れられるのが、みらいの最大の特徴だよ。

ゼニラシくんの指摘も一理あるね。ただ、みらいのポートフォリオを見ると、コアアセットである「オフィス」と「商業施設」が約7〜8割を占めていて、残りの「ホテル」や「アメニティ（その他）」が収益のスパイスになっているんだ。例えば、コロナ禍でホテル部門が落ち込んだ時は、オフィスや商業施設の安定した賃料収入が全体を支えた。逆に今はインバウンドの復活でホテル部門の業績が急回復しているから、他のリートに比べて収益の「回復力」が強いとも言えるんだよ。

さすがゼニラシくん、鋭い指摘だね。確かに、みらいは物件の「ポートフォリオ入れ替え（売却）」を積極的に行っていて、そこで発生した売却益を分配金に還元することがある。これは一時的な「お化粧」に見えるかもしれないけれど、J-REITにおいては非常に重要な戦略なんだ。含み益のある物件を高値で売却し、その資金でより利回りの高い優良物件に買い換えることで、中長期的な「巡航分配金（実力値の分配金）」の底上げを図っているんだよ。

確かにそれはREIT投資における最大の懸念点だね。ただ、みらいの借入金は「固定金利比率」が90%以上と非常に高く、平均残存年数も比較的長く設定されているんだ。つまり、すぐに金利上昇のダメージを受けるわけではなく、数年かけてじわじわと影響が出てくる形になる。その間に、インフレに乗じて「テナントへのお家賃（賃料）を値上げ」できれば、金利上昇のコストを相殺できるんだけどね。

そうだね。この信用残高が整理される（＝需給が軽くなる）には、ある程度「これ以上下がらない」という確信が市場に広がるか、時間が経過して信用期日が過ぎるのを待つ必要がある。新しく買うなら、そうした「需給の重さ」をしっかり理解した上で、一気に資金を投入せず、時間分散をして少しずつ買い下がるような戦略が求められるね。

確かに超一等地のビルに比べれば安定性は劣るかもしれない。けれど、中規模ビルには「賃料が比較的リーズナブルで、不況期でも移転需要を吸収しやすい」という側面もあるんだ。大企業がコスト削減のためにメガビルから中規模ビルに縮小移転してくることもあるからね。一概に中規模だからダメ、と決めつけるのではなく、エリアの利便性や物件のクオリティを個別に見極めることが大切だよ。

二人とも、とても冷静で素晴らしい分析だね。私の結論としては、投資法人みらいは「ポートフォリオのインカムゲインを底上げする、優秀なスパイス枠」として検討に値すると思うよ。メインの資産にするには金利上昇リスクや需給リスクが重いけれど、すでにポートフォリオに十分な安全資産（国債やディフェンシブな個別株、例えば立川ブラインド工業のような鉄壁財務の銘柄）がある人にとっては、この高い分配金はポートフォリオ全体の平均利回りを引き上げる強力なブースターになってくれるはずだ。