○(3287)星野リゾート・リート投資法人 : 利回り5.60%で年1.3万円！家計の配当力を高めるスパイス設計

ふん、出たワン！おしゃれなブランド力に惑わされてホイホイお金を差し出すカモ候補がここにいるワン。星野リゾートっていう名前だけで『なんとなく良さそう』と買うのは、一番危険な投資パターンだワン！夢じゃご飯は食べられないんだワン。僕たちが欲しいのは、おしゃれな思い出じゃなくて、冷徹で確実な『キャッシュ（分配金）』だけだワン！

確かに、J-REIT市場全体が金利上昇懸念で売られていたから、投資口価格（株価に相当するもの）が下がって、相対的に分配金利回りがかなり高くなっているワン。星野リゾート・リートも分配金利回りが5.60％まで上がってきて、お金の匂いがプンプン漂ってきたワン……。だが、利回りが高いということは、それ相応の『リスク』を市場から警戒されている証拠でもあるワン。まずは現実の数字をしっかり並べて値踏みしてやるワン！

ケッ、相場全体が下がっているのにはそれなりの理屈があるワン。金利が上がればREITが抱える巨額の有利子負債の利払いが増えるし、他の債券の利回りが上がれば、リスクのあるREITへの投資妙味が相対的に下がるから売られるのは当然だワン！でも、この星野リゾート・リートが『本当に稼げているのか』、中身を丸裸にしてから判断するワン！

ほほう、変動賃料の割合が高いのは、観光ブームの時期には強烈なブースターになるワン。星野リゾートは圧倒的なブランド価値を背景に、ADR（客室平均単価）をめちゃくちゃ強気で吊り上げているワン。普通のビジネスホテルは競合激化で価格競争に巻き込まれやすいが、独自の世界観を持つ「星のや」や「界」は、インバウンドの富裕層や国内の贅沢客が『いくら高くても泊まりたい』と喜んでお金を払うから、客単価の上昇率が凄まじいんだワン！

ククク……、企業が一生懸命働いた利益を、税金で中抜きされることなくごっそり投資主に流し込める。この効率の良さこそがREIT投資の最大の魅力だワン！だが、調子の良いことばかり考えていたら足元をすくわれるワン。ここからは、僕の厳しい監査の目線で、星野リゾート・リートの急所と懸念点を徹底的にチェックしていくワン！

調子に乗るのも大概にするワン！お前たち、利回り5.60％の数字だけを見て『これで毎年ウハウハだワン！』なんて脳天気に考えていないかワン？そんな甘い考えでは、相場の大波に飲み込まれて一瞬で塩漬けの刑だワン。星野リゾート・リートには、普通のJ-REITとは異なる尖った特性があるからこそ、『3つの致命的なリスク』があることを忘れるなワン！

まず1つ目は、「金利上昇（日銀の利上げ）」だワン！REITは不動産を購入するために、投資主から集めた資金だけでなく、銀行から莫大な借金（有利子負債）をしているワン。星野リゾート・リートのLTV（総資産に占める負債の割合）は、およそ40％台前半から中盤でコントロールされているが、日本の金利が上昇すれば、借入金を返済して新しい資金を借り換える（リファイナンス）ときの金利（利息）が高くなってしまうワン。金利負担が増えれば、その分はダイレクトに分配金の取り分から削られることになるワン！

2つ目は、さっきシロさんが褒めそやしていた「変動賃料の仕組みそのもの」だワン！変動賃料はホテルの売上が増えれば分配金が増えるが、逆のことが起きたらどうなるかワン？不景気、円高、新たなパンデミック、あるいは自然災害などで観光客が激減したら、ホテルの売上は一気に垂直落下するワン！

過去に同じホテル特化型として紹介したいちごホテルリート投資法人（3463）などもそうだったが、コロナ禍では分配金がほぼゼロ近くまで吹き飛んだ実績があるワン。オフィスやレジデンス（住宅）のように『どんな状況でも毎月安定して家賃が入る』というディフェンシブさが、ホテルリートには決定的に欠けているワン。まさに天国と地獄が紙一重の『超肉食系ハイリスク資産』だワン！

そして3つ目は、「星野リゾートという単一の運営会社への圧倒的な依存度」だワン！通常の総合型REIT、例えば地方都市を含めて広く分散投資をしているマリモ地方創生リート投資法人（3470）や、多種多様な商業・オフィス・住宅をブレンドしたユナイテッド・アーバン投資法人（8960）などは、特定のテナントや特定の運営会社が倒れても、全体のポートフォリオでカバーできるワン。

しかし、星野リゾート・リートはその名の通り、ポートフォリオの大半を「星野リゾートグループ」の運営に委ねているワン。星野リゾートのブランド力が毀損したり、経営方針に狂いが生じれば、このリート全体の価値が一蓮托生で崩壊するワン。ある意味、『星野リゾートの経営力に対する一極集中の信用取引』をしているようなものだワン！

フハハハ！金利リスクや1社依存リスクをしっかり認識したうえで、この『5.60％の分配金』を貪り食う覚悟があるなら、星野リゾート・リートは極上のスパイスになるワン！投資口価格が年初来安値（230,100円）に近い割安なタイミングを狙って、お財布に無理のない範囲でコッソリ仕込んでおくのは悪くないワン！しっかり稼いで、その分配金で『タダで星のやに泊まる』くらいのド根性を見せてみろワン！