◎(3481)三菱地所物流リート投資法人 : 利回り4.57%で年1.5万円！鉄壁の防衛力で家計の配当力を支える設計

ふふ、そうだね。株探の「今週のREIT高利回りランキング」などのニュースを見ると、分配金利回りが魅力的な水準まで上昇している銘柄がたくさん掲載されているね。最近は日本の金利先高観から不動産投資信託全体の価格が少し軟調だったけれど、その分、新しく投資する人にとっては「高利回りで購入できる大チャンス」とも言えるんだよ。

それなら、今日紹介する「三菱地所物流リート投資法人（3481）」がまさにうってつけかもしれないね。日本を代表する最高峰のデベロッパー「三菱地所」がバックにいて、保有しているアセット（資産）は今や社会インフラとなった「巨大な最新鋭の物流倉庫」なんだ。非常に硬い契約で守られているから、家計の配当力をガッチリ支える「防衛型」の筆頭候補だよ。

その通りだよ、ふわりちゃん。一般の株でいう「PBR（株価純資産倍率）1倍割れ」と同じ状態で、本来のビルや倉庫の資産価値に対してバーゲンセールになっているんだ。近年、日銀の金融政策決定会合で「マイナス金利の解除」や「利上げ」が決定され、REITマーケット全体から一時的に資金が抜けたことで、このように優良な銘柄まで割安な水準に押し下げられているんだね。

三菱地所物流リート（MEL）が投資対象としているのは、主に「マルチテナント型」と呼ばれる超大型の近代的な物流施設だよ。ただの平屋の倉庫ではなく、ランプウェイ（トラックが上の階まで直接上れる螺旋スロープ）があり、免震構造、さらにはそこで働く人たちのための託児所やカフェテリアまで完備された、まさに「物流の超高層マンション」のような施設なんだ。

主なテナントは、Amazonや楽天といった超大手EC事業者や、日本通運、サードパーティ・ロジスティクス（3PL）と呼ばれる大手の物流専門企業だよ。彼らは簡単には拠点を移転できない。なぜなら、一度そこに巨大な仕分けロボットやシステム（数億〜数十億円規模）を導入してしまうと、別の倉庫へ引っ越すのは天文学的なコストがかかるからなんだ。だから、契約期間が非常に長いのも特徴だよ。

そうだね。上場以来、三菱地所からの継続的な新築物件の取得（これを外部成長と呼ぶよ）と、既存の倉庫の賃料を少しずつ改定していく取り組み（これを内部成長と呼ぶよ）がガッチリ噛み合っている。一般の会社、例えば以前分析した物流関連企業のケイヒン (9312)や川西倉庫 (9322)などは、景気の波でトラックの稼働率や燃料費のコストが激しく上下して純利益がブレやすいけれど、リートは「大家さんとしての家賃収入」のみに特化しているから、驚くほど分配金が安定するんだよ。

さらに注目すべきは、三菱地所物流リートの「調達コストの圧倒的な安さ」だね。リートは物件をローンで買う必要があるため、銀行からお金を借ります。この時、バックに日本トップのデベロッパーである三菱地所がいるおかげで、彼らは「平均金利 0.6%〜0.7%前後」という、個人では絶対に不可能な超・超低金利で何百億円もの資金を長期固定で借りることができているんだ。

それはね、増資によって株（投資口）の総数が増えるスピードの方が、新しい倉庫から家賃が入ってくるスピードよりも一瞬だけ早くなるからなんだ。また、「少しディスカウントされた価格で新株が売り出される」ため、既存の保有者が「安く買えるなら今持っている分を売って乗り換えよう」として売りが殺到する需給の悪化も原因だね。

うーん、ゼニラシくんの言う通り、特定のエリアにおける物流倉庫の供給過剰感は確かにマーケットの懸念材料だね。しかしここで効いてくるのが「三菱地所の立地選定眼」なんだ。彼らが展開するブランド「ロジポート」は、高速道路のインターチェンジ（IC）の目の前や、人口が密集していて雇用（パートタイマーの確保）が非常に容易なエリアなど、極めて優良な一等地に厳選して建てられている。そのため、エリア全体の空室率が上がっても、三菱地所の物件は「常に満室」をキープできる競争力（ロケーション・アドバンテージ）を有しているんだよ。

短期的、あるいはマクロ経済のセンチメント（投資家心理）の悪化局面では、その懸念は現実になる可能性があるね。けれどね、ふわりちゃん。インフレ（物価上昇）局面においては、実は不動産の賃料そのものも「値上げ」できるようになる。特に、物流施設はトラック運転手の不足（2024年問題）によって、より荷役を自動化・効率化できる「最新の三菱地所の倉庫に移転したい」というテナント側の強いニーズがあるから、インフレに合わせた賃料の値上げ交渉が比較的通りやすいアセットでもあるんだ。長期的には、インフレが物件の価値と分配金を押し上げるから、過度な心配は不要だよ。

さて、三菱地所物流リート投資法人のメリットとリスクを余すことなく見てきたけれど、最後のまとめに入ろう。私たちの結論としては、このリートは家計の配当力を高めるポートフォリオの設計において、非常に頼もしい【超・防衛型の大黒柱】になり得る銘柄だと評価できるね。

その通りだね。素晴らしいアドバイスだよ、ゼニラシくん。
一般の株、例えば当ブログで大人気の減配しないDOE採用銘柄森六ホールディングス (4249)や、無借金鉄壁財務の代表格であるヤガミ (7488)のようなディフェンシブ株と組み合わせることで、家計の配当金はさらにカチカチの盤石なものになるはずだよ。
『三菱地所物流リート』を数口ポートフォリオにそっと忍ばせて、あの丸の内の巨大デベロッパーを自分の代わりに「物流倉庫を管理・運営して稼いでくれる優秀な管理人」として使役してみてはいかがかな？