○(3470)マリモ地方創生リート投資法人 : 6%超配当で年間7千円！地方リスクを許容し家計の余白を支える設計

ふわりちゃん、ゼニラシくん、こんにちは。最近は製造業の再編ニュースが目立つね。例えば三菱ガス化学が国内のポリカーボネート生産から撤退するというニュースがあったけれど、これは地方の雇用や経済にも大きな影響を与える出来事なんだよ。

そうだね。そんな中、今日紹介するのは「マリモ地方創生リート投資法人（3470）」だよ。名前に「地方創生」とついている通り、東京一極集中ではなく、地方の底力を信じて投資するユニークなリートなんだ。

利回りはJ-REITの中でもかなり高い水準だね。以前紹介した霞ヶ関ホテルリート投資法人も5%を超えていたけれど、マリモリートはそれを上回る6%台をキープしていることが多いんだ。

マリモリートの最大の特徴は「ポートフォリオのバランス」だね。地方リートというとリスクが高そうに見えるけど、実は住居（レジデンス）が約7割を占めているんだ。住居は景気が悪くなっても家賃が下がりにくい、とても安定した資産なんだよ。

その通り。県庁所在地級の都市や、生活利便性の高いエリアを厳選しているんだ。さらに、商業施設にはドラッグストアやスーパーなど、日常生活に密着した店舗（NSC：ネイバーフッド・ショッピング・センター）が多い。これも不況に強い要因だね。

よく知っているね、ゼニラシくん。建物は年数が経つと価値が減る「減価償却」が発生するけれど、その会計上の費用を現金として投資主に払い戻すのが利益超過分配だ。これによって、安定して高い利回りを維持できているんだよ。過去の分配金推移を見ても、大きな崩れがなく堅実だね。

リートにとって「借金」の管理は生命線だ。マリモリートのLTV（有利子負債比率）は約45%前後で推移している。これはJ-REITの中では標準的な数字だね。特筆すべきは、固定金利比率を高く保っている点だよ。

その通り。最近は日本でも金利上昇の足音が聞こえているけれど、マリモリートは借入金の多くを長期・固定で調達しているから、急激な分配金減少のリスクは抑えられていると言えるね。

外部ニュースでもあったように、Maritime Strategies International（MSI）のような調査機関が指摘するように、世界的な金融市場のボラティリティは高まっている。不動産市場も例外ではないから、スポンサーのサポート体制や物件の稼働率をしっかり見る必要があるね。

そうだね。流動性が低いから、売りたい時に希望の価格で売れないことがある。でも、だからこそ今の投資口価格は割安な放置されているとも言えるんだ。リスクを取れる範囲で、ポートフォリオの「アクセント」として持つなら面白い存在だよ。

さて、マリモ地方創生リート投資法人について見てきたけれど、どうだったかな？

最後に結論。マリモリートは「地方の安定住居をベースにしつつ、高利回りを狙いたい人向け」の銘柄だね。以前紹介したショーエイコーポレーションのように、地味ながらコツコツ配当を積み上げるスタイルに近いけれど、より「資産の性質」を理解して投資する必要があるよ。