○(3455)ヘルスケア＆メディカル投資法人 : 利回り5.28%で年6,600円！家計の防衛力を高める鉄壁の配当設計

ふふ、ゼニラシの言う通りだね。ハイテク株の成長は素晴らしいけれど、家計の「安定した配当金」の土台を作るには、少し刺激が強すぎるかもしれないよ。市場が動揺している時こそ、僕たちが目を向けるべきなのは『景気に左右されにくい、社会になくてはならないインフラ』なんだ。例えば、武田薬品工業がAI創薬のコラボで新しい道を切り拓いているように、医療やヘルスケアの分野は常に安定した需要があるんだよ。

そうだね。製薬会社の株などは新薬の開発成功・失敗で株価が大きく乱高下するリスクがある。だけど、製薬そのものではなく『医療や介護を行うための施設（不動産）』に投資する仕組みならどうだろう？それが今回紹介するJ-REIT、ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）だよ。

そうだね。ヘルスケア＆メディカル投資法人は、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、そして医療モール（クリニックが入る商業施設）などを専門に投資しているんだ。スポンサーを見てみると、金融大手の三井住友ファイナンシャルグループに加え、ヘルスケア業界のインフラを担うシップヘルスケアホールディングスや、三菱商事グループの日本ケアサプライなどが名を連ねている。これによって、資金調達の安定性と、良質なヘルスケア物件を仕入れる「目利き力」を両立させているのが特徴だね。

ふふ、そこがヘルスケアREITの非常にユニークで強い仕組みなんだ。僕たちが投資しているのは、入居者ひとりひとりではなく、『施設全体を運営している介護事業者（オペレーター）』なんだよ。しかも、その契約内容は「20年〜30年といった超長期の固定賃貸借契約」が基本なんだ。

つまり、施設内の個室に空きが出たとしても、オペレーター企業から支払われる家賃（賃料）は原則としてずっと一定の固定額なんだ。一般の賃貸マンションだと、入居者が退去するたびにリフォーム代がかかったり家賃が下がったりするけれど、ヘルスケア施設ではそうした心配が極めて少ない。以前紹介したＪＰＭＣ（3276）のサブリースによるストック収入と同じように、非常に堅牢なキャッシュフローを生み出す設計になっているんだよ。

さらに、医療機関を取り巻く環境も変化している。例えば、最近の診療報酬改定では、「画像診断管理加算2（一部委託を行う場合）」の新設など、医療機関の間で業務を効率化・外部委託して、病院経営を改善しようとする動きが盛んになっているんだ。

医療従事者の不足や働き方改革が進むなか、病院は「自分たちで不動産を抱えて維持管理する」負担を減らし、本業の医療サービスに専念したいというニーズが高まっている。そこで、所有している病院や医療モールの建物をヘルスケアREITに売却（流動化）し、それをREITから長期で借り受けるというスキームが注目されているんだ。医療DXを支援するＧＥＮＯＶＡ（9341）のようにソフト面での経営改善が進む一方で、ハード（不動産）の面からはこのヘルスケア＆メディカル投資法人のような存在が、日本の医療インフラを支えているんだね。

その通りだね。ヘルスケア＆メディカル投資法人は、分配金のブレが極めて少ないことでも定評があるんだ。オフィスREITのようにテナントが退去して一気に分配金が落ち込むようなボラティリティが小さいため、家計の「ベースとなる配当力」を育てるには、非常に頼もしいパートナーだと言えるよ。同じレジデンシャル（住居）系を扱うサムティ・レジデンシャル投資法人（3459）などと同様に、ディフェンシブなポートフォリオの核として機能するね。

確かに金利上昇はREIT共通の逆風だね。ただ、ヘルスケア＆メディカル投資法人は、借入金の長期比率が約99％、かつ固定金利化比率も約95％以上と非常に高いレベルでコントロールしているんだ。つまり、今すぐ金利が上がったとしても、すぐに金利コストが跳ね上がるわけではない。長期にわたって徐々に借り換えが行われるため、影響を最小限に抑えるクッションはしっかり用意されているよ。

その指摘は極めて的確だね。だからこそ、このREITは「オペレーターの質」を徹底的に重視しているんだ。入居率が高く、財務基盤が極めて強固な大手介護事業者（ベネッセスタイルケア、SOMPOケア、チャーム・ケア・コーポレーションなど）を中心にテナントを構成している。さらに、スポンサーである日本ケアサプライやシップヘルスケアHDが持つ業界のネットワークを活用し、もし万が一のことがあってもすぐに次の引き受け手を見つけられる体制を整えているんだよ。

そうだね。例えば以前取り上げたイオンリート投資法人（3292）の商業インフラの安定性と同様に、この「医療・介護インフラへの投資」は、今後も日本の少子高齢化を背景に絶対に無視できない長期投資の柱になり得る。成長株のような派手さはないけれど、暴落時にもコツコツと現金を運んできてくれる、頼もしい「ディフェンスの要」として検討してみる価値は十分にあるね。