○(8961)森トラストリート投資法人 : 利回り4.7%で年7千円！金利リスクを許容し自分年金の準主力にする長期設計

ケッ、流行り廃りに流されるのは素人の証拠だワン。大事なのは「場所」と「需給バランス」だワン。森トラストの調査じゃ、今後5年は建設コストの上昇で新しいオフィスの供給が減るらしいじゃないかワン。これは大家側には有利な展開だワン！

ニヤリ……。でもREITには金利上昇っていう天敵もいるんだワン。キラキラしたビルに騙されず、しっかり数字を叩き出すワン！

甘いワン！信用倍率を見てみるワン。3.96倍ってことは、まだ「これから上がる」と思って買ってる人が多い証拠だワン。ただ、利回りが5％に近づくと、機関投資家の買いも入りやすくなるから、下支えは強そうだワン。

それが意外としぶといんだワン。森トラストの最新調査によると、企業は「優秀な人材を確保するために、賃料が高くても立地の良いオフィスを選ぶ」傾向が強まっているらしいワン。安いけど不便なビルからは人が去り、一等地のビルに集約される「二極化」が進んでいるんだワン！

ふん、でも直近の予想分配金3,609円は、過去と比べると少し控えめに見えるワン。これは物件のバリューアップ（改修工事）などのための先行投資も含まれているから、将来の賃料アップのための「溜め」の時期だとも言えるワン。

油断大敵だワン！金利が上がれば、新しく借金を書き換える時のコストが増えるワン。その分、分配金が削られるリスクがあることは忘れるなワン。特にこのリートはオフィスへの依存度が高いから、景気敏感な側面もあるんだワン。

さて、ここからは俺様の毒舌コーナーだワン！「森トラスト」っていう看板だけで安心してる奴らは、これを聞いて震えるがいいワン！

第一の懸念は「金利上昇の直撃」だワン！ REITは物件を買うために固定金利で借りてるものも多いけど、長期で見れば借換時の金利アップは避けられないワン。賃料を上げるスピードが金利の上がりに追いつかなければ、利益は減る一方だワン。

第二の懸念は「オフィス特化のリスク」だワン！ たしかに出社回帰は追い風だけど、また新しいパンデミックが来たり、革新的なリモートツールが出れば、オフィスの価値は一瞬で暴落するワン。スターツプロシード投資法人みたいな居住用リートの方が、生活の基盤だから不況には強いワン。オフィスは「攻め」の投資だということを自覚しろワン！

第三の懸念は「建設コストの裏返し」だワン！ 供給が減るのはプラスだけど、それは「自分たちの持ってるビルを直すコストも上がってる」ってことだワン。古いビルをいつまでも高く貸すにはリニューアルが必要だけど、その工事費が高騰して利益を圧迫する可能性があるワン。夢だけ見てちゃダメだワン！

金利上昇が落ち着いて、賃料アップが本格化すれば、お宝株（リート）に化ける可能性はあるワン！でも、自分のポートフォリオが不動産ばかりにならないように、フコクのような製造業や、ヤガミのような安定収益株と組み合わせてバランスを取るのが鉄則だワン！