○(8979)スターツプロシード投資法人 : 4.6%分配金で年1.8万円！居住用の安定感を家計の土台にする設計

ふわりちゃん、最近のマーケットはなんだか賑やかだね。暗号資産のニュースが飛び交っているよ。

ははは、ゼニラシくんは相変わらず現実的だね。でも、確かにボラティリティの激しい世界に疲れた投資家が最後に戻ってくるのは、やっぱり「実物資産」の裏付けがあるJ-REIT（不動産投資信託）だったりするんだよ。

今日は、僕たちが住む「家」に特化した、堅実なリートを紹介しよう。スターツプロシード投資法人（8979）だね。分配金利回りが4.5%を超えていて、家計の土台を作るのにとても興味深い銘柄なんだ。

ゼニラシくんの言う通りだね。でも、スターツプロシードは、スポンサーであるスターツコーポレーションが賃貸住宅の管理に非常に長けているという強みがあるんだ。不景気になっても、みんな家だけは解約しないからね。

スターツプロシードの最大の特徴は、ポートフォリオのほぼ100%が「居住用施設（賃貸マンション）」であることなんだ。オフィスリートやホテルリートに比べて、景気の波に左右されにくいのがメリットだね。

その通り！投資家から集めたお金でマンションを買い、その家賃収入を分配金として配る仕組みだね。スターツプロシードは「主要都市のシングル・ファミリー向け物件」を中心に投資していて、稼働率は常に95%〜98%という高い水準を維持しているんだよ。

確かに、スターツプロシードの物件の中には築年数が経過したものもある。でも、彼らは計画的に大規模修繕を行っているし、適宜「物件の入れ替え（古いものを売り、新しいものを買う）」を行ってポートフォリオの若返りを図っているんだよ。

むしろ逆だよ。帳簿上の価格より高く売れれば「売却益」が出る。J-REITは利益の90%以上を分配金に回すと法人税が免除される仕組みだから、物件が売れた期は分配金がポンと跳ね上がることがあるんだ。(3309)積水ハウス・リート投資法人などもそうやって安定感を保っているね。

財務面についても触れておこう。LTV（有利子負債比率）は約50%前後でコントロールされている。これはJ-REITとしては標準的だね。借入先もメガバンクや地方銀行など多様化されていて、金利上昇局面でもいきなり破綻するような筋肉量ではないよ。

量子計算の話はちょっと遠い未来の話だけど、金利は「今そこにある危機」だね。リートは借金をして物件を買うから、金利が上がると利払いが増えて分配金が減る要因になる。だから、ゼニラシくんが次に言うであろう「毒舌チェック」が重要になるんだよ。

ふふ、それは投資の「目的」が違うからだよ。暗号資産が宝くじのような「攻め」だとしたら、スターツプロシードは確実に家賃を回収する「守り」の資産なんだ。

最近のニュースで、暗号資産ウォレットのExodusが「Exodus Pay」で日常決済を可能にしたなんて話があるけど、どんなに決済が便利になっても、人は物理的な屋根の下で寝る必要がある。その「根源的な需要」に投資するのがこのリートの良さなんだ。

さて、スターツプロシード投資法人について見てきたけれど、どうだったかな？

最後に、他のリートとも比較してみてね。より規模の大きな(8953)日本都市ファンド投資法人や、より高い利回りを狙うなら(3470)マリモ地方創生リート投資法人なども過去に解説したね。自分のリスク許容度に合ったものを選ぶのが一番だよ。