○(3489)フェイスネットワーク : 利回り5.8%で年4,500円！家計の配当力を底上げする隠し味スパイス設計

ははは、相変わらずゼニラシくんは手厳しいね。でも確かに、半導体関連で太陽誘電が上場来高値を更新したり、AI新興企業のアンソロピックが新型AIの輸出管理を解除されたりと、ハイテク分野の勢いは目を見張るものがある。だけど僕たち高配当株投資家が今こそ目を向けるべきなのは、そうした狂乱の裏で、極めて堅実に、そして驚くほどの高利回りを叩き出している「隠れた実力派企業」なんだよ。

そうだよ。今日ご紹介するのは、株式会社フェイスネットワークという企業だ。なんと、最新の会社予想に基づく配当利回りは、驚異の5.87%！ 1株からでも買える手軽さがありつつ、東京の超一等地を舞台にした、非常にユニークなビジネスモデルを展開しているんだ。

その通り、ゼニラシくん。名前はちょっとITっぽく聞こえるけれど、本質は洗練された都市開発と、富裕層向けの資産運用コンサルティングを組み合わせた不動産ビジネスなんだ。しかも、直近の業績は非常に強気で、収益性・安定性・成長性のすべてにおいて面白い動きを見せている。まずは、彼らの最新の基本データを表でチェックしてみよう。

そうだね、ROE（自己資本利益率）は「株主から預かったお金をどれだけ効率よく増やしたか」を示す、企業の『稼ぐエンジン』のパワーメーターだ。一般的には10%を超えれば優秀とされる中で、32.38%というのはトップクラス。フェイスネットワークがどのようにしてこの高い収益性を実現しているのか、彼らのビジネスモデルを少し深掘りしてみよう。

不動産デベロッパーの配当株といえば、過去にブログで紹介した、仕入れと流動化に強みを持つディア・ライフ(3245)や、高い成長性と大胆な還元で話題のＬＡホールディングス(2986)、あるいは割安な再生ビジネスで知られるムゲンエステート(3299)などがあるけれど、フェイスネットワークはそれらともまた違った非常に尖った強みを持っているんだ。

それはね、ターゲットを「東京の城南3区（世田谷・目黒・渋谷）」という、日本で最も地価が落ちにくく、かつ富裕層に圧倒的に愛されるエリアに完全特化している点なんだ。彼らはこのエリアで、コンクリート打ちっ放しのモダンな一棟デザインマンション「GranDuo（グランデュオ）」シリーズを自社で企画・設計・建設し、最終的に国内外の投資家や富裕層へ「節税や相続対策」のソリューションとして丸ごと販売しているんだよ。

収益性のデータを見ても、営業利益率と純利益率は前年同期比で上向き、直近でも上昇の勢いがあるんだ。さらに、売上高も前年同期比で拡大しており、成長が続いていることが確認できる。東京の城南エリアは、地方や郊外と違って、地価の下落リスクが極めて低く、常に空室待ちが出るほど賃貸需要が旺盛だから、投資家にとっても「欲しい物件」として非常にブランド価値が高いんだね。

その通りだね。高配当株投資で最も避けたいのは、利益以上の配当を出す「タコが自分の足を食べるような無理な配当（タコ足配当）」だ。フェイスネットワークの場合、利益の約3分の1を株主に配当として還元し、残りの約3分の2は次の物件開発のための土地の仕入れ資金（内部留保）として蓄えている。利益を伸ばしながら増配していく「累進的な還元」を狙える、極めて理想的なバランスと言えるね。

シロさんも補足させてもらうと、不動産会社の安全性を測る上でもう一つ大切なのは「在庫（仕掛販売用不動産など）がどこにあるか」だ。もし買い手のつかない地方や郊外の不人気な土地を抱えていれば大問題だけど、フェイスネットワークが持っているのは、いずれも一等地中の一等地である城南エリア。流動性（売りやすさ）が極めて高いため、万が一キャッシュが必要になった際も、安値で叩き売る必要がなく、底堅い資産価値をキープできる強みがあるんだ。

確かにゼニラシくんの指摘通りだね。金利上昇局面では、不動産セクター全体が株価を押し下げられやすい。また、フェイスネットワークは東京の城南エリアに完全に依存しているため、局所的な災害や建築資材の高騰といった外部要因の影響をダイレクトに受けてしまう、という「地域偏在リスク」も忘れてはならないね。

リスクをしっかり理解した上で、このフェイスネットワークをどうポートフォリオに組み込むか、僕たちの最終的なアプローチを整理しよう。結論から言うと、この銘柄は「ポートフォリオの配当力を一気に底上げする、優秀なスパイス銘柄」として捉えるのがベストだと思うんだ。

投資資金の大部分は、無借金で鉄壁の財務を誇る(7488)ヤガミや、物流インフラで守りの固い三菱地所物流リート投資法人(3481)のような、超安定した「ディフェンス（守り）の銘柄」に配置する。その上で、ポートフォリオ全体の平均利回りを高めるために、このフェイスネットワークのように「利回り5.8%超」かつ「業績は絶好調だが需給などの理由で株価が安く放置されている銘柄」を少量だけトッピングする。これが、大ケガを避けつつ高いインカムゲインを狙う賢い設計だね。

ふふ、そうだね。投資は「1か0か」ではなく、そうやって上手にリスクとリターンのグラデーションをコントロールすることが長く続ける秘訣だよ。メタの爆騰やIT系のM&Aといった華やかなニュースに心を奪われすぎず、足元の高還元不動産株で堅実にお財布を暖めていこうね。