△(3470)マリモ地方創生リート投資法人 : 利回り6.9%で年7,098円！退去リスクに備え家計を支える少額設計

ふふ、相変わらずふわりちゃんは目ざといね。確かに最近の市場では、ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）やサムティ・レジデンシャル投資法人（3459）のような住宅・施設系REITも買われているけれど、その中でもマリモ地方創生リートの利回り6.90%というのは際立って高い数値だね。

ゼニラシちゃんの言う通りだね。高利回りには必ず理由がある。でも、その理由が「許容できるリスク」なのか「絶対に避けるべき罠」なのかを見極めるのが、僕たち『ゆるふわ投資部』の役目だからね。まずは基本データからじっくり確認していこうか。

とても良い着眼点だね、ふわりちゃん。東京圏（首都圏）の物件は買収価格が高く、キャップレート（不動産の期待利回り）が低いため利回りは3%〜4%台に低下しやすい。一方で、地方都市の不動産は買収価格に対して高い賃貸収入が得られるから、NOI利回り（実質不動産利回り）が高くなるんだ。だから分配金利回りも6%台や7%近くまで引き上げることができるんだよ。

「地方創生」という理念は素晴らしいよね。マリモ地方創生リートは、広島に本社を置く不動産デベロッパー「株式会社マリモ」をメインスポンサーとしているんだ。東京一極集中を避け、地方主要都市の優良物件に投資することで、地方の安定した賃貸需要を取り込む戦略をとっているんだよ。

マリモリートのポートフォリオは、主に「レジデンス（住居）」を核としつつ、「商業施設」「オフィス」「ホテル」などを組み合わせた総合型スタイルだ。住居がポートフォリオの約半数を占めているため、景気変動に対する耐性は比較的強いのが特徴なんだね。

ゼニラシちゃんの言う通り、地方物件でのインフレ対応（賃料改定交渉）は非常に重要な課題だね。ただ、マリモリートは築年数が比較的浅い物件を中心に組み入れており、修繕費の突発的な増大を抑える工夫をしている。また、スポンサーのマリモが持つ開発パイプラインを活用して、定期的に物件の入れ替え（資産のクオリティ維持）を行っているよ。

マリモリートの分配金は、基本的には安定した「賃貸事業収入（経常的な利益）」から支払われているよ。REITの場合、当期純利益の90%以上を分配することで法人税が実質免除される仕組みがあるから、稼いだ利益はほぼダイレクトに投資家に還元されるんだ。

うーん、これはJ-REIT業界全体が直面している最大の課題だね。マリモリートも長固定金利化を進めて急激な金利上昇防衛策は講じているけれど、リファイナンス（借換）の時期が来れば、過去の超低金利時代よりも調達コストが上昇するのは避けられない。金利上昇圧力が分配金をどれだけ押し下げるかはしっかり注視しないといけないね。

ゼニラシちゃんの指摘は鋭いね。だからこそ、投資口価格が解散価値を下回るような割安放置状態（PBRに相当するNAV倍率の低迷）が続き、結果的に利回りが6.90%という高い水準で放置されているわけだ。このリスクを理解した上で、「利回りの高さでリスクを凌駕できるか」を判断するのが投資家の腕の見せ所だよ。

まとめると、マリモ地方創生リート投資法人は【ポートフォリオの主軸（コア）ではなく、インカムゲインを底上げするための「高利回りサテライト枠」】として活用するのがベストな銘柄だね。

ふふ、ゼニラシちゃんも最後は現金に微笑んでいるね。産業ファンド投資法人やグローバル・ワン不動産投資法人のような大型・高品質なREITと上手く組み合わせて、自分のリスク許容度に合わせた最強の「高配当＆高分配金ポートフォリオ」を作っていこうね！