○(3466)ラサールロジポート投資法人 : 利回り5.05%で年7,250円！物流インフラで家計の配当力を高める防衛設計

ふふ、Redcentricのニュース（IT Outsourcer Redcentric Plans To Return £90M To Investors）は確かに市場で話題になっていたね。株主還元に積極的な姿勢は投資家にとって魅力的だけど、海外の個別株は為替のリスクや現地の法律、ガバナンスの変化を追いかけるのが少し大変という側面もあるんだ。でもね、ふわりちゃん。日本国内にも、私たちの生活に密着していて、かつ「仕組みのうえで、稼いだ利益のほとんどを投資家に還元しなければならない」という素晴らしい投資対象があるんだよ。

その通り、ゼニラシくん。今回紹介するのは、そのREITの中でも特に私たちの現代生活に欠かせない「物流施設（巨大な倉庫）」に特化して投資を行っているラサールロジポート投資法人（3466）だよ。ネット通販（eコマース）の拡大を背景に、東京圏などの一等地にそびえ立つ最新鋭の巨大マルチテナント型倉庫をたくさん保有しているんだ。最近の基準投資口価格の下落によって、なんと分配金利回りが5.05%（2026年6月19日時点）まで上昇していて、非常に面白い投資妙味が出てきているんだよ。

ははは、さすがゼニラシくんだね。鋭い指摘だよ。確かに今のマクロ環境はREITにとって逆風と言われている。だからこそ、今あえて「安値圏に落ちてきている優良REIT」を拾う価値があるのかどうか、基本データから丁寧に紐解いていこうか。

良い着眼点だね、ふわりちゃん。結論から言うと、ラサールロジポート投資法人の保有する不動産の「稼ぐ力（テナントからの家賃収入）」そのものが悪化しているわけではないんだ。主な原因は、日本国債の利回り（長期金利）が上昇したことで、「安全な国債の利回りが上がるなら、リスクのあるREITはもっと高い利回りが貰えないと割に合わない」と判断され、市場全体で投資口価格が売られて調整したことにあるんだよ。つまり、外部環境に引きずられて安くなっている状態なんだね。

焦る気持ちはわかるけれど、じっくり中身を見てみよう。なぜ彼らがこれほど強固な「お家賃回収マシーン」と言えるのか、そのビジネスモデルに迫ってみようね。

彼らが保有する物件の多くは、東京圏をはじめとする大都市近郊の非常に有利なエリアにあるんだ。以前にブログで紹介した、同じ物流特化型の三菱地所物流リート投資法人（3481）や、イオングループの物流網を支えるイオンリート投資法人（3292）と同様に、こうした「インフラとして代えがきかない超一等地」の物件は、不況時にもテナントが非常に抜けにくいのが最大の特徴なんだよ。

ふふ、怪しい裏話ではないから安心してね。これは冒頭でゼニラシくんが少し触れてくれた「REIT特有の税制優遇制度」のおかげなんだよ。一般的な会社（事業会社）は、稼いだ利益からまず「法人税（約30%）」を国に払い、その残ったお金の中から配当金を株主に支払うよね。つまり、国と株主に二重でお金が流れるような形になっているんだ。

ところがREITの場合は、「利益の90%以上を分配金として投資家に支払う」という条件を満たせば、会社にかかる法人税が実質的にゼロになるという法律がある。つまり、テナントから回収した家賃（利益）を、法人税で引かれることなく、ほぼそのまま投資家にダイレクトパスできるんだ。だからこそ、不動産という手堅い資産でありながら、5%を超える高い利回りを実現できる仕組みになっているんだね。

素晴らしい補足だね。そして最も投資家が気にしている「金利上昇への備え」だけど、彼らの借入金における固定金利比率はなんと「約98%以上」に達しているんだ。つまり、借りているお金のほとんどが固定金利で契約されているため、明日急に日銀が追加利上げに踏み切ったとしても、来期や再来期の利払いが一気に増えて分配金が削られる、ということは原理的に起こりにくい仕組みになっているんだよ。

確かにそれは今後の課題だね。でも、ラサールロジポートはただ指をくわえて待っているわけではないんだよ。彼らは、金利が上がる局面においては「世の中のインフレ」も同時に進んでいると捉えている。インフレが進むということは、新しく建てる倉庫の建設費や土地代が上がって、古い倉庫も含めて『全体の家賃相場』を値上げできる環境になるんだ。実際に、更新時期を迎えたテナントに対して、少しずつ賃料の値上げ（契約改定）を成功させている実績もあるんだよ。金利コストの上昇分を、賃料値上げでカバーする「インフレヘッジ機能」が期待できるのが、不動産という実物資産を裏付けとしたREITの強みなのさ。

まぁまぁ、ふわりちゃん、そこまで絶望しなくても大丈夫だよ。ゼニラシくんの指摘はどれも論理的で正しいけれど、これは「すでに市場が織り込んで、十分に下がった価格（142,800円）」になっているとも言えるんだ。投資において最も大切なのは、リスクを知らずに買うことではなく、「リスクを正しく把握したうえで、それに見合う価格まで安くなっているか」を評価することなんだよ。

もし将来的に金利が少し落ち着くか、あるいはラサールが着実に家賃の値上げ実績を示して「金利上昇を跳ね返す分配金成長」を見せることができれば、今の割安な投資口価格は将来的に大きなキャピタルゲイン（値上がり益）を生むチャンスの種になり得る。それにね、ポートフォリオのインカムゲイン（分配金）の柱として、5.05%という利回りは、長期で保有する投資家にとって極めて頼もしい味方になるんだよ。

ふわりちゃん、素晴らしいまとめだね！僕のジャッジとしては、この銘柄は「家計の長期配当力を高めるための、強力な『お給料補強スパイス』としてポートフォリオの一部に組み入れる価値が極めて高い」と判断するよ。特に、すでに高配当株をいくつか持っている人が、不動産（しかも大手ECインフラ）という『株とは異なる値動きをする資産』に少額から分散投資したい場合には、今の安値圏は絶好の仕込み場と言えるだろうね。

うん、焦らず一歩ずつ進めていくのが、暴落時にも笑っていられる『ゆるふわ投資部』の王道スタイルだよ。これからも身近な優良銘柄を見つけて、みんなで楽しく資産を育てていこうね！